Kısa Vadeli Gayrimenkul Satışı Nedir? Kaçınılması gereken temel prosedürler, alternatifler ve yaygın hatalar

Kısa satış nedir? Açığa satış, mülkün mevcut sahibinin ipotek ödemesinden daha düşük bir fiyata sunulduğu anlamına gelir. Açığa satış genellikle, bir ev sahibinin, borç verenin el koymadan önce mülkünü satmasını gerektiren mali zorluklar yaşadığının önemli bir işaretidir. Açığa satıştan elde edilen tüm karlar borç verene gider. Açığa satış, ipotek kredisi veren tarafından önceden onaylanmalıdır. Önceki sahibi açığı ödemek veya borcu affetmek zorunda kalabilir. Açığa satışın ekonomik etkisi, satıcılar ve borç verenler için hacizden daha az şiddetli olabilir. Ev satın alanlar için açığa satış karlı bir fırsat olabilir. Özenle yaklaşılırsa ve sağlanan hizmetlerden yararlanılırsa Cheyenne WY’deki emlakçılarbu etkili çözüm size bir mülkü piyasa fiyatının altında hızlı bir şekilde satın almak için bolca fırsat sağlayacaktır.

Gayrimenkul açığa satışlarının temellerini anlamak

Açığa satış, genellikle bir ev sahibi mali sorunlar yaşadığında ve ipotek ödemelerini yapamadığında gerçekleşen bir tür gayrimenkul satışıdır. 2007-2009 mali krizi gibi konut gerileme dönemlerinde meydana gelme olasılığı daha yüksektir. Sürecin başlayabilmesi için ipotek kredisi verenin (genellikle bir banka) açığa satışı onaylaması gerekir. Borç veren, açığa satışın neden mantıklı olduğunu ve onların önceden rızası olmadan gerçekleşemeyeceğini açıklayan belgeler isteyecektir. Kısa bir satışın işlenmesi bir yılı bulabilir ve bu da zaman alıcı olabilir.

Açığa satış, bir kişinin kredi geçmişine hacizden daha az zarar verebilirken, yine de mülk sahibi üzerinde bazı olumsuz etkileri vardır. Kredi şirketinin kararlaştırıldığı gibi ödeme yapmadığını gösteren herhangi bir gayrimenkul satışı, tek seferlik bir sorundur ve kredi notunu bir dereceye kadar düşürür. Açığa satış her zaman kalan ipotek borcunu ortadan kaldırmaz, çünkü ipoteğin iki kısmı vardır: gayrimenkul rehni ve geri ödeme vaadi. Açığa satışta gayrimenkul rehni haciz edilir, ancak geri ödeme vaadi alacaklı tarafından yine de tahsil edilebilir.

Bir borç vereni kısa bir satışı kabul etmeye ikna etmek için, ev sahiplerinin ipotek onayı sırasında dikkate alınmayan yeni mali sıkıntı kaynakları belirlemeleri gerekir. Hem açığa satış hem de haciz, ev sahibinin mülkü terk etmek zorunda kalmasına neden olur, ancak kredi geçmişleri üzerinde farklı sonuçları vardır. Kısa bir satış, ev sahibinin kredi notu için hacizden daha iyi bir seçenektir.

Bir gayrimenkul açığa satış nasıl çalışır?

Açığa satışta, ev sahibi ve borç veren, mülkü ödenmemiş ipotek bakiyesinden daha düşük bir fiyata satmayı kabul eder ve borç veren, gelirleri ipoteğin tamamen geri ödenmesi olarak kabul eder. Ev sahibi, genellikle ipoteği ödeyememeye yol açan mali sıkıntıyı açıklayan belgelerin sağlanmasını içeren kısa bir satış yapmak için borç verenden onay almalıdır. Ev sahibi onaylandıktan sonra mülkü satılık olarak listeleyebilir ve potansiyel alıcılardan teklif alabilir. Bununla birlikte, mülk, ödenmemiş ipotek bakiyesinden daha düşük bir fiyata satıldığı için, satışın devam edebilmesi için borç verenin de teklifi onaylaması gerekir. Satış onaylanırsa, ev sahibi mülkiyeti alıcıya devredebilir ve borç veren, ipoteğin tamamen geri ödenmesi olarak geliri kabul eder ve genellikle kalan borcu affeder. Açığa satışlar, ev sahipleri için hacizden kaçınmanın ve kredilerini korumanın bir yolu olabilir ve aynı zamanda alıcıların mülkü potansiyel olarak indirimli bir fiyattan satın almalarına olanak tanır.

Açığa satışa bir alternatif

Açığa satıştan vazgeçmeden önce, ödeme planınızdaki veya kredi değişikliğinizdeki olası değişiklikler hakkında borç vereninizle görüşün. Bu seçenekler, evinizde kalmanızı ve mali durumunuzu istikrara kavuşturmanızı mümkün kılabilir. Yeni bir kredi başvurusu yaparak kredi profilinizi değiştirebilirsiniz ancak bu, kredi notunuzu geçici olarak düşürebilir.

Özel ipotek sigortası (PMI), evinizde kalmanız için size başka bir seçenek sunabilir. Evlerini %20’den daha az peşinatla satın alan birçok ev sahibi, evleri için PMI satın almak zorunda kaldı. PMI, mevcut finansal durumundan çıkma şansı olduğunu tespit ederse, ödemeleri yeniden başlatmak için borç verene fon aktarabilir.

Bununla birlikte, kötü bir kredi kurbanı olduğunuza inanıyorsanız, evi satın aldığınızdan beri büyük bir mali felaket yaşamamış olsanız bile, evinizi bir borç verene satmayı düşünmelisiniz. Açığa satışın onaylanmasını engelleyebilecek temel koşulların farkında olun. Mortgage ödemelerinizi sürekli olarak geciktirirseniz, borç vereniniz muhtemelen sizinle çalışmayacak veya açığa satışa izin vermeyecektir. Birisi ipoteğe ortak imza atarsa, borç veren bu kişiyi açığa satıştan değil ödemeden sorumlu tutabilir. Durumunuzun açığa satışa hazır olduğunu düşündüğünüzde, seçeneklerinizi bankadaki karar mercii ile görüşün. Derhal alacaklının hasar kontrol departmanıyla konuşmayı isteyin. İlk karar vericinin söylediklerinden hoşlanmadığınızda, ertesi gün başka bir karar vericiyle konuşun ve farklı bir cevap alıp almadığınıza bakın.

Nitelikli bir uzmanla konuşun

Başarılı bir açığa satış sağlamak için bir avukat, muhasebeci veya emlakçıdan profesyonel yardım almanız önemle tavsiye edilir. Bu hizmetler maliyetli olabilse de, karmaşık işlemlerde kendi başınıza ilerlemeye çalışmak daha da büyük finansal zorluklara yol açabilir. Ancak, bu ücretleri evinizin satışından elde ettiğiniz gelirden ödeyebilirsiniz. Deneyimli açığa satış uzmanları, süreç boyunca size rehberlik edebilir ve nasıl ödeme alacağınız konusunda size tavsiyelerde bulunabilir. İstenen fiyatı belirlerken, mülkün satış fiyatını toplam maliyetlere eklemeyi düşünmek önemlidir. Evinizi ipotek değerine mümkün olduğunca yakın bir fiyata satmak isteseniz de, bu her zaman mümkün olmayabilir. Bazı eyaletlerde, bankaların açığa satıştan sonra bile açığın tamamını veya bir kısmını karşılaması bekleniyor. Mali zorluklarınızı borç verene kanıtlamak için banka ekstreleri, sağlık faturaları, maaş bordroları, işten çıkarma bildirimleri veya boşanma kararları gibi gerekli tüm belgeleri toplayın. Borç verenin lehtar olduğunu ve tüm detayları aldıktan sonra açığa satışı tamamlamaları gerektiğini unutmayın. Öncelikli sorumluluğunuz evinize alıcı bulmak ve bankaya teklif vermek.

Alıcılar ve Yatırımcılar için Etkili Anahtar Açığa Satış Stratejileri

Açığa satış, alıcılara indirimli bir ev satın almak için en karlı fırsatı sunar. Kısa vadeli mülklerin çoğu, emlakçılar ve emlak web siteleri tarafından sunulmaktadır. Bazı listelemeler kısa olarak ilan edilmeyebilir, bu nedenle bunları mevcut emlak listelerinde aramanız gerekebilir. Deneyimli bir emlakçı, açık mülkleri bulma ve kapatma konusunda büyük fark yaratabilir. Açığa satış konusunda uzmanlaşmış acenteler, açığa satışlar ve hacizler için yararlı bir kaynaktır. Acele edin ve beklemeye hazır olun. Açığa satış, hem alıcılar hem de satıcılar için karmaşık ve zaman alan bir süreçtir. Bir borç verenin kısa bir satışı onaylaması haftalar veya aylar alabilir ve teklif veren birçok alıcı, süreç çok uzun sürdüğü için uzaklaşır.

Açığa satış işlemlerine ilişkin kurallar eyaletten eyalete değişir, ancak genellikle aşağıdaki temel adımları içerir: Borçlular, borç verene bir mali dosya sağlayarak mali zorluklarını kanıtlamalıdır. Paket, mali tablolar, ayrıntılı satıcı zorluk mektupları, vergi beyannameleri, W-2 formları, ödeme koçanları, banka ekstreleri ve daha fazlası gibi mali belgeleri içerir. Kısa Teklif: Bir satıcı, potansiyel bir alıcıdan bir teklif aldığında, listeleme aracısı, listeleme sözleşmesini, satın alma teklifini, alıcıdan ön onay mektubunu ve borç verene güvenlik izninin bir kopyasını gönderir. Evrakların teslim edilmemesi veya bir banka hatasından dolayı paketin eksik olması durumunda satış dosyası işleme süreci daha uzun sürecektir. Bankacılık: Bankanızın teklifi işleme koyması haftalar veya aylar alabilir. Kabul edebilir veya reddedebilir. Satıcının teklifi kabul etmesi bankanın da fiyatı kabul ettiği anlamına gelmez. Banka hacizden daha fazla para kazanabileceğine inanırsa teklifi reddedecektir. Yeniden satış için kısa hizmet ömrüne sahip bir ev satın alırken, karlı bir anlaşmanın anahtarı, satın alma fiyatının doğru belirlenmesidir.

Kısa satışların temel avantajları ve dezavantajları

Açığa satış, sahiplerin değer kaybeden mülkleri satmasına olanak tanır. Alıcı, kredi puanına zarar verebilecek hacizden kurtulur ve bazen borç veren kalan borcu yazar. Satış, mal sahibinin ödediği komisyonu da azaltabilir. Ancak, kısa satışlar daha fazla çalışma gerektirir ve genellikle reklamı yapılmaz. Açığa satış mülkleri olduğu gibi satıldığı için alıcı sorunları tanımlamalıdır. Doğru satın alma fiyatı, başarılı bir işlemin anahtarıdır. Yatırımcılar, onarım maliyetlerini hesaba katmalı ve yatırımın karşılığını alıp almayacağını bilmek için gerçekçi bir bütçe yapmalıdır. Denetimler, alıcıları temel sorunları veya hatalı kablolama gibi maliyetli sorunlara karşı uyarabilir.

Onarım Maliyeti (ARV)

ARV, onarım veya iyileştirmeler yapıldıktan sonra bir mülkün tahmini adil piyasa değeri olan Onarım Sonrası Değer anlamına gelir. Gayrimenkul yatırımcıları, mülkün değer kazanma potansiyeline sahip olup olmadığını belirlemek için bu sayıyı kullanır. Bir mülkün ARV’sini tahmin etmenin en iyi yolu, tipik olarak söz konusu mülkün bir mil yarıçapı içinde, metrekare, yatak odaları ve banyolar açısından benzer olan, yakın zamanda satılan evlere bakmaktır. Kâr elde etmek için satın alma fiyatı, onarım maliyetleri ve diğer masrafların toplamı ARV rakamından az olmalıdır. Değer ARV’ye yaklaşır veya aşarsa, kar elde etmek zor veya imkansız hale gelir. Bir gayrimenkul yatırımcısı, satın aldığı gayrimenkulün maliyetinin en az %20’si kadar kar elde etmeyi amaçlar.

Açığa satış ile haciz arasındaki temel fark nedir?

Açığa satış ve haciz, ev sahiplerinin ipotek ödemelerine ayak uyduramamaları durumunda karşılaşabilecekleri iki sonuçtur. Her ikisi de mülkü ödenmemiş ipotek bakiyesinden daha düşük bir fiyata satmayı içeriyor olsa da, ikisi arasında bazı önemli farklılıklar vardır. Açığa satış, borç verenin onayıyla mülkün gönüllü satışıdır, haciz ise borçlunun krediyi temerrüde düşmesinden sonra borç veren tarafından başlatılan zorunlu bir satıştır.

Açığa satışta, borçlu kalan ipotek bakiyesini affetmek için borç verenle müzakere edebilir, ancak hacizde borç veren satıştan sonra kalan bakiye için borçluyu takip edebilir. Açığa satış, borçlunun kredi puanına hacizden daha az zarar verir, ancak her ikisinin de olumsuz sonuçları olabilir. Genel olarak, ev sahiplerinin seçeneklerini anlamaları ve herhangi bir karar vermeden önce profesyonellere danışmaları önemlidir.